LLC et immobilier aux États-Unis : 30 % sur les loyers, 15 % retenus à la revente, et ce qui change côté français

Détenir un bien locatif américain via une LLC n'a presque rien à voir avec une LLC de services pilotée depuis la France. La société doit en pratique être enregistrée dans l'État où se trouve le bien (125 $ en Floride, 750 $ au Texas), les loyers sont imposables aux États-Unis à 30 % du montant brut sauf option pour une imposition au net, et l'acheteur retient 15 % du prix le jour de la revente au titre de FIRPTA. C'est le seul cas où l'imposition américaine a une vraie substance : le bien est aux États-Unis, les loyers y sont de source américaine, et la convention franco-américaine joue réellement.

La LLC protège le patrimoine, pas la faute personnelle

L'intérêt d'une LLC pour un bien locatif n'est pas fiscal, il est juridique. Un litige avec un locataire, la chute d'un visiteur, un sinistre mal couvert : l'action se dirige contre la LLC propriétaire du bien, et la responsabilité des associés est en principe limitée à leurs apports, là où une détention en nom propre expose tout le patrimoine, en France comprise. La détention à plusieurs se règle dans un operating agreement plutôt qu'en indivision, la sortie d'un associé se fait par cession de parts sans acte de transfert du bien, et plusieurs immeubles peuvent être isolés chacun dans une LLC distincte.

Les limites doivent être dites aussi clairement. La LLC ne couvre pas la faute personnelle de celui qui la gère ni une négligence d'entretien : elle n'est pas une assurance. Un prêteur américain exige très souvent une garantie personnelle du fondateur, qui vide la protection de son intérêt sur le financement. Ce qu'est juridiquement une LLC est détaillé dans notre article sur le statut juridique de la LLC.

L'État où se trouve le bien reprend la main sur le choix de l'État

Le réflexe du marché, Wyoming ou Delaware pour tout le monde, tombe ici. Dès que la LLC exerce une activité dans l'État où se situe l'immeuble, elle doit s'y faire enregistrer comme entité étrangère, ce que le droit américain appelle foreign qualification, et y désigner un agent enregistré local. Les intitulés varient : Certificate of Authority en Floride, Foreign Registration Statement en Arizona, Application for Registration (formulaire 304) au Texas. Les barèmes officiels vont de 125 $ en Floride (100 $ de certificat plus 25 $ de désignation d'agent, article 605.0213 des Florida Statutes) à 150 $ à l'Arizona Corporation Commission et 750 $ au Texas Secretary of State. À ne pas confondre avec le dépôt de constitution d'une LLC locale, qui coûte 300 $ au Texas : ce sont deux formalités distinctes, et une LLC déjà constituée ailleurs paie la première.

Une nuance rarement écrite mérite d'être connue : la simple propriété n'est pas forcément une activité. L'article 605.0905 des Florida Statutes exclut expressément de la notion de transacting business le fait de posséder, sans plus, des biens immobiliers ou mobiliers, ainsi qu'une opération isolée bouclée en 30 jours hors d'une série. Mais le paragraphe 3 du même article range expressément la détention d'un bien immobilier productif de revenus dans le transacting business : détenir un terrain nu n'est donc pas la même chose que le louer. Le Texas Secretary of State précise d'ailleurs qu'il ne peut donner aucun avis juridique sur le caractère transacting business d'une entité et renvoie à un avocat de l'État : la question se tranche État par État, sur la nature réelle de l'activité.

La conséquence budgétaire est mécanique : deux États, deux agents enregistrés, deux dépôts annuels. Le rapport annuel du Wyoming, calculé sur les actifs located and employed in Wyoming, reste au minimum de 60 $ pour une LLC dont le seul bien est ailleurs, mais il s'ajoute à celui de l'État du bien, 138,75 $ en Floride entre le 1er janvier et le 1er mai. Le raisonnement complet figure dans notre guide quel État choisir pour une LLC.

Les loyers : 30 % du brut, ou l'imposition au net

Par défaut, les loyers américains d'un non-résident sont des revenus de la catégorie FDAP, imposés à 30 % du montant brut et retenus à la source par le payeur, locataire ou property manager, qui devient withholding agent et dépose les formulaires 1042 et 1042-S. Aucune charge n'est déductible : ni intérêts d'emprunt, ni property tax, ni frais de gestion, ni amortissement. Sur 24 000 $ de loyers annuels, l'IRS prélève 7 200 $ même si le résultat économique du bien est nul.

L'alternative est l'option de l'article 871(d) de l'Internal Revenue Code, qui fait traiter l'ensemble des revenus du bien comme effectively connected income, imposé au barème progressif après déduction des charges. L'IRS indique qu'elle se prend en joignant une déclaration au formulaire 1040-NR, ou à un 1040-X pour l'année concernée, déclaration qui doit lister les biens avec leur description légale, l'étendue et la localisation de la détention, les améliorations majeures, les dates et les revenus produits par chaque bien. Le formulaire W-8ECI remis au payeur arrête la retenue de 30 %.

C'est l'option au net qui rend l'amortissement utilisable : selon la Publication 527 de l'IRS, un bien résidentiel locatif s'amortit en linéaire sur 27,5 ans sous le régime GDS, avec une convention de milieu de mois. Sur un immeuble de 275 000 $ hors terrain, cela représente environ 10 000 $ de charge annuelle purement comptable, avant intérêts et property tax. L'arithmétique est donc la suivante : l'option au net permet de déduire les charges, les intérêts et l'amortissement, là où le forfait de 30 % s'applique au brut sans aucune déduction. L'arbitrage entre les deux, et son caractère difficilement réversible, relèvent d'un avocat fiscaliste ou d'un CPA. Une réserve, l'option n'est pas réversible d'une année sur l'autre, elle oblige à déposer un 1040-NR jusqu'à révocation, et une révocation tardive suppose l'accord de l'IRS.

À plusieurs membres, la LLC devient un partnership et retient 37 %

Avec deux associés ou plus, la LLC est traitée par défaut comme un partnership et dépose un formulaire 1065. S'ajoute la retenue de l'article 1446 de l'Internal Revenue Code sur l'effectively connected taxable income attribué aux associés étrangers : selon les instructions IRS des formulaires 8804, 8805 et 8813, millésime janvier 2026, le taux est de 37 % pour un associé étranger personne physique et de 21 % pour un associé étranger société. Le 8813 accompagne chaque acompte, dû le 15e jour des 4e, 6e, 9e et 12e mois de l'exercice ; les 8804 et 8805, le second par associé étranger, sont dus le 15e jour du 3e mois suivant la clôture, porté au 6e mois si les livres sont tenus hors des États-Unis et de Porto Rico. La retenue s'impute sur l'impôt final de chaque associé, mais elle ponctionne la trésorerie du bien en cours d'année à un taux très supérieur à l'impôt réellement dû après amortissement.

FIRPTA : 15 % du prix de vente bloqués à la revente

C'est le montant le plus lourd du dossier et celui que les vendeurs de LLC ne mentionnent jamais. En application du Foreign Investment in Real Property Tax Act, l'acheteur d'un bien immobilier américain cédé par une personne étrangère retient 15 % du amount realized, c'est-à-dire du prix et non de la plus-value, et le verse à l'IRS avec les formulaires 8288 et 8288-A. Les instructions du 8288 fixent l'échéance au 20e jour suivant la date du transfert. Sur une vente à 400 000 $, 60 000 $ partent à l'IRS avant tout calcul de gain. Le taux est de 21 % du gain reconnu pour une distribution de bien immobilier américain par une société étrangère.

Deux exceptions existent, liées à l'usage que l'acheteur fait du bien : aucune retenue si le prix n'excède pas 300 000 $ et que l'acheteur destine le bien à sa résidence personnelle pour au moins 50 % des jours d'occupation de chacune des deux premières périodes de 12 mois, et un taux réduit dans la même hypothèse entre 300 000 et 1 000 000 $. Pour ne pas immobiliser une somme sans rapport avec l'impôt réel, la voie normale est le formulaire 8288-B, demande de withholding certificate déposée avant la cession : l'IRS se prononce en général dans les 90 jours suivant la réception d'un dossier complet, et le 8288 n'est alors dû que le 20e jour suivant l'envoi du certificat ou du refus. Si la demande n'a servi qu'à retarder le paiement, intérêts et pénalités courent depuis le 21e jour de la cession.

L'ITIN devient presque inévitable dès qu'il y a un bien

Une LLC de services pilotée depuis la France se contente souvent d'un EIN, le numéro de la société. Avec un bien immobilier, il faut en plus un numéro personnel : l'option pour l'imposition au net suppose un 1040-NR, et l'IRS exige que le TIN américain de toutes les parties figure sur une demande de withholding certificate. La demande se fait par formulaire W-7, en cochant le motif h « other » et en portant la mention « Exception 4 » dans la zone libre, l'ensemble étant adressé à l'IRS Austin Service Center, ITIN Operation, P.O. Box 149342, Austin TX 78714-9342. Point de calendrier, souvent mal rapporté : l'unité ITIN de l'IRS se fixe un objectif interne de 10 jours pour traiter une demande jointe à un formulaire 8288-B, mais ce n'est pas un délai de délivrance. L'IRS annonce 7 semaines, et 9 à 11 semaines pour une demande venue de l'étranger, le 8288-B étant lui-même instruit en 90 jours environ. La procédure est détaillée dans notre article dédié à l'ITIN d'un non-résident détenteur d'une LLC.

Property tax et taxes locales : le poste annuel que personne n'annonce

La property tax est une taxe annuelle assise sur la valeur du bien, levée par le comté et non par l'État fédéral. Selon les données Property Taxes by State and County 2026 de la Tax Foundation, calculées sur l'American Community Survey 2024, le taux effectif moyen sur les logements occupés par leur propriétaire va de 0,29 % de la valeur du logement à Hawaï à 1,88 % dans le New Jersey et l'Illinois, le Connecticut se situant à 1,54 %. Sur un bien de 300 000 $, l'écart entre les extrêmes représente 870 $ contre 5 640 $ par an, à rendement locatif identique.

Ces moyennes ne sont qu'un ordre de grandeur : le taux réellement appliqué dépend du comté, parfois de la commune, et de la valeur cadastrale retenue localement, qui n'est pas le prix d'achat. Le bon interlocuteur est le county assessor du comté concerné, avant de signer et non après. Deux postes peuvent s'y ajouter : l'impôt sur le revenu de l'État du bien, avec des règles propres à chaque État qui se vérifient auprès de son department of revenue et jamais par analogie ; et, pour une location de courte durée, les taxes de séjour d'État et locales, avec parfois une licence communale.

Côté français : déclarer les loyers, puis éliminer la double imposition

Un résident fiscal français déclare en France ses revenus fonciers de source américaine, quelle que soit l'imposition subie aux États-Unis : le passage obligé est la déclaration 2047 des revenus encaissés hors de France, reportée sur la 2042. Ce qui change, c'est le mécanisme qui évite la double imposition. La version consolidée de la convention publiée par la DGFiP donne aux États-Unis le droit d'imposer les revenus d'un immeuble qui y est situé (article 6, paragraphe 1). La France applique ensuite l'article 24, paragraphe 1 a) : le revenu américain est pris en compte pour le calcul de l'impôt français, l'impôt américain n'est pas déductible du revenu, et le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt. Les revenus immobiliers de l'article 6 n'étant visés ni au ii ni au iii, ce crédit est égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus (article 24, 1, a, i) : l'impôt français sur ces loyers est neutralisé, mais le revenu continue de peser sur le taux appliqué au reste.

Trois obligations annexes s'ajoutent. Le compte bancaire américain ouvert pour encaisser les loyers se déclare sur l'annexe n° 3916-3916 bis (Cerfa 11916), case 8UU de la 2042, au titre de l'article 1649 A du CGI, sous peine de 1 500 € d'amende par compte et par année non déclarée (article 1736, IV) ; un oubli reste rattrapable, le service de correction en ligne étant ouvert jusqu'au 30 novembre. Le FBAR américain, lui, ne s'applique pas ici pour deux motifs cumulés : il ne vise que les United States persons, et il ne concerne que les comptes détenus dans un établissement situé hors des États-Unis. Enfin le bien entre dans l'assiette de l'IFI : le BOFiP rappelle qu'une personne ayant sa résidence fiscale en France y est imposable à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France comme hors de France, dès que la valeur nette taxable dépasse le seuil de 1 300 000 € de l'article 964 du CGI.

Un point de fond, enfin : la LLC n'est pas transparente d'office. Par une décision du 12 novembre 2025 (8e et 3e chambres réunies, n° 502894, Société Carmejane LLC), le Conseil d'État a assimilé des LLC californiennes à une SAS et les a soumises à l'impôt sur les sociétés français, en retenant la limitation de la responsabilité des associés à leurs apports et la grande liberté statutaire. La façon dont ces loyers remontent en France dépend donc de la qualification retenue, transparente ou opaque, et elle n'est jamais acquise d'avance : elle relève d'un avocat fiscaliste, pas d'un opérateur de formalités. Notre article sur les impôts d'une LLC américaine en France détaille cette décision.

Ce que le montage coûte, poste par poste

• Constitution de la LLC : environ 50 $ au Nouveau-Mexique, 100 $ au Wyoming, 110 $ au Delaware.
• Agent enregistré dans l'État de constitution : 50 à 150 $ par an, obligatoire partout, et un non-résident ne peut pas être son propre agent, faute d'adresse physique dans l'État.
• Enregistrement dans l'État du bien : 125 $ en Floride, 150 $ en Arizona, 750 $ au Texas, plus un second agent enregistré à 50 à 150 $ par an.
• Dépôts annuels : 60 $ minimum au Wyoming, 400 $ d'annual tax au Delaware même à revenu nul depuis la loi HB 400 du 21 mai 2026, 0 $ au Nouveau-Mexique qui n'impose pas de rapport annuel aux LLC, 138,75 $ en Floride.
• Formulaire 5472 et 1120 pro forma : aucun droit à payer, mais un dépôt papier annuel à préparer, sans télétransmission possible.
• Déclaration 1040-NR : annuelle dès l'option pour l'imposition au net, avec le calcul d'amortissement sur 27,5 ans.
• Property tax : 0,29 % à 1,88 % de la valeur du bien selon l'État, soit 870 à 5 640 $ par an pour un bien de 300 000 $.
• Postes non fiscaux : assurance propriétaire non occupant, gestion locative, comptabilité américaine et française.

Le socle commun hors immobilier est détaillé dans nos guides sur le coût réel d'une LLC américaine et sur la comptabilité d'une LLC américaine, et notre page création de LLC aux États-Unis décrit ce qui est inclus dans l'accompagnement.

En résumé, les mécanismes à retenir

• Choix de l'État : la constitution est libre, mais l'exploitation locative impose en pratique un enregistrement dans l'État du bien, de 125 $ à 750 $, et un second agent enregistré.
• Loyers sans option : 30 % du montant brut, aucune charge déductible, retenus par le payeur qui dépose les formulaires 1042 et 1042-S.
• Loyers avec option : imposition au barème sur le résultat net, par déclaration jointe au 1040-NR au titre de l'article 871(d) ou de l'article 6, paragraphe 6 de la convention, et amortissement sur 27,5 ans.
• LLC à plusieurs membres : retenue de 37 % sur l'ECI attribué à un associé étranger personne physique, formulaires 8804, 8805 et 8813.
• Revente : 15 % du prix retenus par l'acheteur, formulaires 8288 et 8288-A dans les 20 jours, réduction possible par 8288-B avec une réponse de l'IRS sous environ 90 jours.
• France : 2047 puis 2042, crédit d'impôt égal à l'impôt français pour les loyers, égal à l'impôt payé aux États-Unis et plafonné pour la plus-value, annexe 3916-3916 bis pour le compte bancaire sous peine de 1 500 € par compte et par année, IFI au-delà de 1 300 000 €.

Questions fréquentes