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La SCI est une société civile : son objet est la détention et la gestion d'immeubles, pas le commerce. Elle réunit au moins deux associés, qui détiennent des parts et répondent indéfiniment des dettes à proportion de leur participation (pas de responsabilité limitée). Elle est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, le plus souvent non rémunérés.

Elle convient à l'achat d'un bien à plusieurs (couple non marié, fratrie, amis), à la préparation d'une transmission (donation de parts avec abattements renouvelables tous les 15 ans, démembrement), à la détention des murs d'une entreprise séparément de l'exploitation, et à la location nue. Elle est déconseillée pour l'achat-revente et la location meublée habituelle, activités commerciales qui la font basculer à l'IS et peuvent lui faire perdre sa transparence fiscale.

Par défaut, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu (régime réel, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an). Sur option irrévocable, elle passe à l'impôt sur les sociétés : amortissement du bien et taux de 15 %/25 %, mais imposition des plus-values professionnelles à la revente et taxation des dividendes à la sortie. L'option se réfléchit avec un professionnel du chiffre selon la durée de détention prévue.

La SCI à l'IR n'a pas d'obligation de comptabilité commerciale, mais doit tenir une assemblée annuelle, déposer une déclaration 2072 chaque année et conserver un suivi des comptes courants d'associés.

Le devis vous est remis avant tout engagement, frais légaux détaillés. Un montage patrimonial complexe (démembrement, apport d'immeuble, SCI familiale avec mineurs) relève du notaire : nous vous le disons dès le cadrage.

• Pièce d'identité de chaque associé et du gérant.
• Justificatif de domiciliation du siège de moins de 3 mois (le domicile du gérant est admis).
• Attestation de dépôt du capital si apports en numéraire, ou acte notarié si apport d'immeuble.
• Déclaration de non-condamnation du gérant.
• Statuts signés, déclaration des bénéficiaires effectifs.

Délai courant : 5 à 10 jours ouvrés après dépôt d'un dossier complet.

• Ouvrir le compte bancaire de la SCI et y verser les apports.
• Choisir ou non l'option IS (dans les 3 mois de l'exercice concerné) après simulation.
• Rédiger le bail et déclarer les revenus fonciers (2072 pour la SCI, 2044 pour les associés) chaque année.
• Tenir l'assemblée annuelle et le registre des décisions ; mettre à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs à chaque changement d'associé.